Ипотекалық мәмілеге сәйкес, біз мұндай мәмілелер деп айтуымыз керек:
Ипотекалық мәміле-ипотекалық кредит беру бойынша кредиттік шарт жасасуға, жылжымайтын мүлік объектісін қарыз алушылардың меншігіне сатып алуға және оны кепілге беруге, сондай-ақ олар бойынша қарыз алушының өз міндеттемелерін орындауын қамтамасыз ететін өзге де шарттар жасасуға бағытталған мәмілелер жиынтығы. Негізінде, бұл ипотекалық мәмілені анықтауда шектелуі мүмкін.
Рас, осы, негізгі, мәмілемен бір мезгілде және оның арқасында басқа да азаматтық құқықтар пайда болады:
Мәмілеге қатысушылар. Жылжымайтын мүлікті сатып алушы мен сатушы ипотекалық мәміленің тараптары болғанына қарамастан, оны дайындауға және жүзеге асыруға көптеген субъектілер қатысады. Біріншіден, бұл, әрине, бастапқы несие беруші және бастапқы кепіл ұстаушы болып табылатын банк.
Сонымен қатар, ипотекалық мәмілеге қатысушылар сөзсіз мыналарды қамтиды:
Олардың әрқайсысының рөлі қандай екенін қысқаша қарастырайық.
Банк Қарыз алушы немесе оның өкілдері мәмілені дайындау кезеңінде өзара іс-қимылды жүзеге асыратын сақтандыру және бағалау компанияларының тізбесін белгілейді. Ол сондай-ақ кепіл нысанасына және мәміле жасау технологиясына өз талаптарын белгілейді және осы талаптардың нақты сақталуын тексереді.
Сақтандыру компаниясы-кепіл нысанасына андеррайтинг жүргізеді және Банк көрсеткен тәуекелдерді сақтандырудың дайындығы туралы шешім қабылдайды.
Бағалау компаниясы-кепіл затының нарықтық құнын, демек, ағымдағы өтімділік дәрежесін бағалайды.
Сатушының риэлторы (бар болса) - жылжымайтын мүлік объектісі бойынша қажетті құжаттарды жинауға қатысады.
Сатып алушы - Қарыз алушының риэлторы (бар болса) - мәмілені ұйымдастыру кезінде, әдетте, аталған барлық инстанцияларда қарыз алушының мүдделерін білдіреді. Ол қажетті құжаттардың пакеттерін жинақтайды, оларды мақсаты бойынша береді, осы құжаттарды қарау мерзімдерінің сақталуын қадағалайды, объектіні резервтеу кезінде қаражат беруді (аванс немесе депозит) және мәміледен бас тартқан кезде осы қаражатты қайтару шарттарымен алдын ала шартты ресімдеуді ұйымдастырады және т. б.
Ипотекалық брокер-мәмілеге қатысушылар арасындағы байланыстырушы буын. Оның міндеті, ең болмағанда, ипотекалық мәмілені ақпараттық сүйемелдеу болып табылады:
Бірақ егер біз шынымен кәсіби брокер туралы айтатын болсақ, онда ол клиентке және оның риэлторына банктің және сақтандыру компаниясының талаптарын жеткізіп қана қоймайды, сонымен қатар тиісті құжаттар пакеттері тағайындалғанға дейін осы талаптардың сақталуын бақылайды. Әрине, бұл тұрғыда брокердің функциялары сатып алушы-қарыз алушыға қызмет көрсететін риэлтордың функцияларымен тығыз байланысты.
Брокер мен риэлтор мәмілені дайындау және өткізу бойынша функцияларды өзара қалай бөледі, олар жұмыс істейтін нақты компанияға (егер ол бір компания болса), онда қалыптасқан технологияларға, екеуінің де нақты тұлғаларына, белгілі бір клиенттің қалауы мен қалауына және т. б. байланысты. және т. б. бірақ кез келген жағдайда өте брокердің мәмілені дайындауға және жүзеге асыруға байланысты болып жатқан оқиғалардан хабардар болғаны жөн.
- міндетті түрде жазбаша түрде жасалады: қарапайым немесе нотариаттық (нотариаттық нысан бұрын міндетті түрде заң бойынша болған, ал қазір тараптардың кем дегенде біреуінің талабы бойынша ғана жүзеге асырылады);
- жылжымайтын мүлікпен жасалатын барлық мәмілелер сияқты міндетті мемлекеттік тіркеуге жатады;
- сату шартына қол қоятын кем дегенде екі тарап бар.
Рас, осы, негізгі, мәмілемен бір мезгілде және оның арқасында басқа да азаматтық құқықтар пайда болады:
- қарыз алушымен несие шарты бойынша несие берушіден талап ету құқығы;
- ипотека және(немесе) ипотека туралы шарттан туындайтын кепіл ұстаушының кепіл берушіге қатысты құқықтары (Шартқа байланысты ипотека);
- сақтанушының (яғни қарыз алушының) және пайда алушының (яғни кредитордың) кешенді сақтандыру шарты және (немесе) сақтандыру полисі бойынша құқықтары;
- тиісті шарттардан туындайтын брокерлік және риэлторлық қызметті алушының құқықтары.
Мәмілеге қатысушылар. Жылжымайтын мүлікті сатып алушы мен сатушы ипотекалық мәміленің тараптары болғанына қарамастан, оны дайындауға және жүзеге асыруға көптеген субъектілер қатысады. Біріншіден, бұл, әрине, бастапқы несие беруші және бастапқы кепіл ұстаушы болып табылатын банк.
Сонымен қатар, ипотекалық мәмілеге қатысушылар сөзсіз мыналарды қамтиды:
- Сақтандыру компаниясы
- Бағалау компаниясы
- Сатушының риэлторы
- Қарыз алушының риэлторы
- Ипотекалық брокер
Олардың әрқайсысының рөлі қандай екенін қысқаша қарастырайық.
Банк Қарыз алушы немесе оның өкілдері мәмілені дайындау кезеңінде өзара іс-қимылды жүзеге асыратын сақтандыру және бағалау компанияларының тізбесін белгілейді. Ол сондай-ақ кепіл нысанасына және мәміле жасау технологиясына өз талаптарын белгілейді және осы талаптардың нақты сақталуын тексереді.
Сақтандыру компаниясы-кепіл нысанасына андеррайтинг жүргізеді және Банк көрсеткен тәуекелдерді сақтандырудың дайындығы туралы шешім қабылдайды.
Бағалау компаниясы-кепіл затының нарықтық құнын, демек, ағымдағы өтімділік дәрежесін бағалайды.
Сатушының риэлторы (бар болса) - жылжымайтын мүлік объектісі бойынша қажетті құжаттарды жинауға қатысады.
Сатып алушы - Қарыз алушының риэлторы (бар болса) - мәмілені ұйымдастыру кезінде, әдетте, аталған барлық инстанцияларда қарыз алушының мүдделерін білдіреді. Ол қажетті құжаттардың пакеттерін жинақтайды, оларды мақсаты бойынша береді, осы құжаттарды қарау мерзімдерінің сақталуын қадағалайды, объектіні резервтеу кезінде қаражат беруді (аванс немесе депозит) және мәміледен бас тартқан кезде осы қаражатты қайтару шарттарымен алдын ала шартты ресімдеуді ұйымдастырады және т. б.
Ипотекалық брокер-мәмілеге қатысушылар арасындағы байланыстырушы буын. Оның міндеті, ең болмағанда, ипотекалық мәмілені ақпараттық сүйемелдеу болып табылады:
- клиентке және оған қызмет көрсететін риэлторға банктің және сақтандыру компаниясының кепіл нысанасына қойылатын талаптарын, сондай-ақ банктің мәміле жүргізу технологиясына қойылатын талаптарын түсіндіру.
- клиентке мәміледе болатын шығындарды түсіндіру.
Бірақ егер біз шынымен кәсіби брокер туралы айтатын болсақ, онда ол клиентке және оның риэлторына банктің және сақтандыру компаниясының талаптарын жеткізіп қана қоймайды, сонымен қатар тиісті құжаттар пакеттері тағайындалғанға дейін осы талаптардың сақталуын бақылайды. Әрине, бұл тұрғыда брокердің функциялары сатып алушы-қарыз алушыға қызмет көрсететін риэлтордың функцияларымен тығыз байланысты.
Брокер мен риэлтор мәмілені дайындау және өткізу бойынша функцияларды өзара қалай бөледі, олар жұмыс істейтін нақты компанияға (егер ол бір компания болса), онда қалыптасқан технологияларға, екеуінің де нақты тұлғаларына, белгілі бір клиенттің қалауы мен қалауына және т. б. байланысты. және т. б. бірақ кез келген жағдайда өте брокердің мәмілені дайындауға және жүзеге асыруға байланысты болып жатқан оқиғалардан хабардар болғаны жөн.